A regularização fundiária é um instrumento fundamental para garantir o direito à moradia digna e a segurança jurídica da posse e propriedade de imóveis, especialmente em áreas urbanas e rurais ocupadas informalmente. Trata-se de um processo complexo e multidisciplinar que envolve aspectos jurídicos, urbanísticos, ambientais e sociais, e que só se completa com o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

O que é a regularização fundiária?

De forma resumida, regularização fundiária é o conjunto de medidas que tem por objetivo tornar formal uma ocupação informal de imóvel. Isso significa integrar aquele imóvel ao ordenamento jurídico, com matrícula individualizada e titular reconhecido legalmente.

A legislação brasileira trata do tema por meio da Lei nº 13.465/2017, que instituiu e regulamentou a chamada REURB — Regularização Fundiária Urbana, além de modificar dispositivos da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) e da Lei nº 6.766/1979 (Parcelamento do Solo Urbano).

A REURB pode ser aplicada a núcleos urbanos informais que existam até 22 de dezembro de 2016, e se divide em duas modalidades:

• REURB-S (de Interesse Social): voltada para famílias de baixa renda e comunidades vulneráveis;
• REURB-E (de Interesse Específico): aplicável a ocupações que não se enquadram na categoria social, como empreendimentos privados e áreas de classe média ou alta.

Etapas da Regularização Fundiária

O procedimento de regularização pode variar de acordo com o tipo de núcleo e o município, mas geralmente segue etapas como:

1. Identificação do núcleo informal e levantamento topográfico/georreferenciado;
2. Elaboração do projeto urbanístico e memorial descritivo;
3. Notificação dos confrontantes e moradores;
4. Análise e aprovação pela Prefeitura Municipal;
5. Expedição da Certidão de Regularização Fundiária (CRF);
6. Registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Papel do Cartório de Registro de Imóveis

O Cartório de Registro de Imóveis exerce um papel essencial nesse processo, pois é o responsável por tornar o ato jurídico eficaz perante terceiros. O núcleo só será, de fato, regularizado quando for registrado e averbado no cartório.

O cartório:

• Analisa a documentação recebida (CRF, projeto urbanístico, planta e memorial);
• Verifica a conformidade com a legislação vigente;
• Registra a abertura de matrícula para os imóveis individualizados;
• Averba a regularização nas matrículas já existentes, quando for o caso;
• Emite as certidões de matrícula para os beneficiários.

Sem esse registro, a posse continua irregular e o ocupante não pode exercer plenamente os direitos da propriedade, como vender, doar, transferir ou financiar o imóvel.

Fundamentação legal relevante

Além da Lei nº 13.465/2017, também são importantes para a regularização fundiária:

• Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos);
• Lei nº 6.766/1979 (Parcelamento do Solo Urbano);
• Código Civil (arts. 1.225 e seguintes);
• Constituição Federal de 1988, especialmente o art. 5º, XXIII (função social da propriedade) e art. 182 (política urbana);
• Provimento nº 149/2023 do CNJ, que padroniza os procedimentos registrais da REURB em todo o território nacional.

Documentação necessária (checklist básico)

A depender da modalidade da REURB e das características da ocupação, o cartório poderá exigir:

• Requerimento da regularização, assinado pelo Município ou interessado;
• CRF – Certidão de Regularização Fundiária, emitida pela Prefeitura;
• Projeto de regularização urbanística, com planta, memorial descritivo e ART ou RRT;
• Instrumento jurídico de legitimação da posse ou da propriedade;
• Documentos pessoais dos beneficiários (RG, CPF, comprovante de residência);
• Declaração de renda, no caso da REURB-S;
• Cadastro ambiental ou licenciamento, se necessário;
• Anuência de confrontantes, quando exigida.

Cada caso pode envolver particularidades, sendo recomendável a orientação de um profissional jurídico ou técnico especializado.

Prazos atualizados para registro (conforme Lei nº 14.382/2022)

Com a nova redação da Lei nº 6.015/1973, promovida pela Lei nº 14.382/2022, os prazos para os registros no âmbito da REURB foram alterados:

• Prazo para conclusão do registro da REURB (após entrega de toda documentação): 10 dias úteis (Art. 188, caput);
• Prazo de vigência da prenotação para REURB-S: 40 dias úteis (Art. 205, parágrafo único);
• Prazo de vigência da prenotação para REURB-E: 60 dias úteis (Art. 44, § 5º da Lei nº 13.465/2017).

Esses prazos reforçam a celeridade do procedimento e a segurança jurídica do processo de regularização fundiária.

Custas e emolumentos

Os custos da regularização variam conforme a complexidade e o número de imóveis. No caso da REURB-S, a Lei nº 13.465/2017 prevê isenção de emolumentos registrais para os atos de abertura de matrícula e registro da CRF.

Já na REURB-E, os emolumentos seguem a tabela de custas do Estado do Pará, conforme o número de atos, valor de referência dos imóveis e serviços técnicos prestados. Em Santarém, os valores atualizados estão disponíveis no site do 1º Ofício de Registro de Imóveis ou mediante consulta presencial.

Regularização fundiária em Santarém

O 1º Ofício de Registro de Imóveis de Santarém atua de forma ativa no apoio à regularização fundiária urbana e rural, especialmente em parceria com a Prefeitura Municipal e a Secretaria de Habitação. Casos de ocupações antigas, áreas em expansão urbana e glebas de loteamento informal vêm sendo progressivamente regularizados com apoio do cartório.

Além da função registral, o cartório contribui com esclarecimentos técnicos, orientação aos profissionais envolvidos e análise documental para garantir que os títulos reflitam com fidelidade a realidade fundiária.

Conclusão

A regularização fundiária vai muito além da entrega de um título de posse. É um processo jurídico e técnico que garante o direito à moradia, assegura a função social da propriedade e promove cidadania. E o cartório de Registro de Imóveis é o órgão que transforma esse direito em realidade, oferecendo segurança jurídica e validade plena ao ato.

Se você participa ou pretende iniciar um processo de regularização fundiária, procure o cartório responsável para obter informações detalhadas sobre os documentos exigidos, etapas do procedimento, prazos e eventuais gratuidades legais. Regularizar é garantir o futuro com segurança.